Contaminación tóxica extendiéndose en la ciudad

Dec 22, 2023

Un mapa que muestra penachos de contaminación subterránea en y alrededor de la propiedad de la ciudad en 415 W. Washington St. y que se extiende hacia el oeste y el sur hasta Third Street y Liberty Street, tal como lo presentó a los funcionarios de Ann Arbor el consultor Tetra Tech el 7 de febrero de 2023. De preocupación son las contaminaciones de TCE (que se muestran en amarillo) en el vecindario circundante que se cree que se están extendiendo hacia el norte y el este del sitio y una columna de benceno (que se muestra en azul) que se extiende desde el sitio debajo de Washington Street hacia la YMCA. El benceno y el TCE se consideran cancerígenos para las personas a través de todas las vías de exposición, incluso si se ventilan en los edificios a través de la intrusión de vapor. Otra contaminación de PCE y TCE se muestra en naranja.Tetra Tech

ANN ARBOR, MI — Hay nueva evidencia de que la contaminación conocida desde hace mucho tiempo en un sitio propiedad de la ciudad se está extendiendo por debajo de Washington Street hacia Ann Arbor YMCA, y los contaminantes podrían representar una amenaza potencial para las casas circundantes.

Eso podría acelerar los planes de la ciudad para una gran limpieza y redesarrollo que llevan muchos años en proceso.

El equipo de la ciudad que está considerando las opciones para la propiedad deteriorada de 415 W. Washington St. en el borde oeste del centro de la ciudad le dio a la Comisión de Planificación una actualización sobre los planes de contaminación y redesarrollo el martes 7 de febrero por la noche.

El 415 W. Washington St., propiedad de la ciudad, frente a Ann Arbor YMCA el 23 de abril de 2021.Ryan Stanton | Las noticias de Ann Arbor

La comisión respondió votando para enviar una propuesta de zonificación de desarrollo de unidad planificada (PUD) al Concejo Municipal para su consideración, con un plan conceptual que muestra un desarrollo de vivienda potencialmente de 157 unidades. El plan de la ciudad es atraer a un desarrollador privado para que construya la vivienda y realice una limpieza, con incentivos fiscales para los terrenos abandonados que paguen la remediación.

Con la propagación de la contaminación tóxica que causa cáncer, que las investigaciones de la ciudad confirman, los funcionarios reconocen que existe la obligación de abordar el problema.

"Me sorprendería en este punto, ahora que hemos hecho esta investigación y hemos descubierto esto, será aceptable para los funcionarios electos o cualquiera que no se haga nada", dijo Derek Delacourt, miembro de la comunidad de la ciudad. administrador de servicios, enfatizando que la ciudad no cree que la contaminación subterránea sea un riesgo inmediato para nadie, incluyendo la YMCA y otras propiedades.

"Ha estado allí generacionalmente", dijo sobre la contaminación de décadas. "Esto ha estado sucediendo durante mucho tiempo".

Borrador del plan conceptual de Ann Arbor para un desarrollo de viviendas de 157 unidades en 415 W. Washington St. tal como se presentó a la Comisión de Planificación de la ciudad el 7 de febrero de 2023. SmithGroup

Patti McCall, geóloga de Tetra Tech, repasó la historia y señaló que se descubrió que los tanques de almacenamiento subterráneos para el almacenamiento de combustible diesel y gasolina en el sitio tenían fugas a fines de la década de 1980 y principios de la de 1990. Se retiraron los tanques y se realizó algo de limpieza, y un sistema de remediación de aguas subterráneas permaneció en funcionamiento desde 1997 hasta 2002.

Los edificios en ruinas en el sitio alguna vez fueron el hogar de la Comisión de Carreteras en la década de 1920 y luego la ciudad los usó como sede para varias operaciones que se mudaron hace mucho tiempo. Los edificios han estado tapiados desde 2007, y se usan solo de forma limitada para almacenamiento, mientras que el lote de tierra circundante se ha usado para estacionamiento público.

Borrador del plan conceptual de Ann Arbor para un desarrollo de viviendas de 157 unidades en 415 W. Washington St. tal como se presentó a la Comisión de Planificación de la ciudad el 7 de febrero de 2023. SmithGroup

Investigaciones posteriores en 2012 y 2013 mostraron múltiples penachos subterráneos con contaminantes como tricloroeteno (TCE) y benceno que permanecían en el sitio.

Con la idea de volver a desarrollar el sitio cobrando impulso, desde 2021 se han realizado más pruebas de suelo y agua subterránea con más pozos de monitoreo instalados, encontrando benceno y otros contaminantes que migran fuera del sitio hacia el norte, mientras que el TCE en el agua subterránea aún puede estar migrando al sitio desde el al sur o al oeste, aunque la fuente no está clara.

El benceno y el TCE se consideran cancerígenos para las personas a través de todas las vías de exposición, incluso si se ventilan en los edificios a través de la intrusión de vapor, lo que, según McCall, es una preocupación.

Borrador del plan conceptual de Ann Arbor para un desarrollo de viviendas de 157 unidades en 415 W. Washington St. tal como se presentó a la Comisión de Planificación de la ciudad el 7 de febrero de 2023. SmithGroup

"Queremos asegurarnos de que los residentes estén protegidos", dijo McCall. "No sabemos qué hay ahí afuera. Solo sabemos que tenemos algunos datos y surge la pregunta de que ahora debemos analizar el potencial de que los residentes tengan algún tipo de impacto".

Al señalar que los pozos de monitoreo muestran TCE debajo de Liberty Street y Third Street por encima de los criterios de limpieza residencial, McCall dijo que es un poco alarmante que haya TCE en el vecindario.

En informes de hace varios años, Tetra Tech tomó nota de la antigua propiedad de Eaton Corp. en 315 S. First St. y el antiguo Liberty Car Wash en Liberty Street hacia el sur, y un tanque de almacenamiento subterráneo con fugas en el edificio Argus de la Universidad de Michigan. propiedad en 400 Fourth St. al suroeste, señalando que tanto 315 S. First como 400 Fourth han estado en la base de datos de sitios de desechos peligrosos del estado y, según la dirección noreste del flujo de agua subterránea, podrían representar un riesgo.

La propiedad Argus Farm Stop al sur de 415 W. Washington también fue una vez una estación de servicio.

Borrador del plan conceptual de Ann Arbor para un desarrollo de viviendas de 157 unidades en 415 W. Washington St. tal como se presentó a la Comisión de Planificación de la ciudad el 7 de febrero de 2023. SmithGroup

El Departamento de Medio Ambiente, Grandes Lagos y Energía de Michigan ha estado en contacto con las propiedades circundantes, que incluyen residencias y la Iglesia Luterana de St. Paul, para investigar más, instalar más pozos de monitoreo y monitorear el aire interior y debajo de la losa desde agosto pasado, McCall dijo, indicando que esos esfuerzos están en curso.

Las pruebas de vapor debajo de la losa para el sótano de la iglesia mostraron TCE por encima de los niveles de detección en agosto, aunque las pruebas de aire interior no mostraron detecciones, dijo McCall.

Se extrajo más información sobre las investigaciones de EGLE sobre propiedades residenciales adyacentes de la presentación del martes por la noche porque EGLE aún no se había puesto en contacto con todos los residentes ni notificado los resultados, dijo Delacourt.

Borrador del plan conceptual de Ann Arbor para un desarrollo de viviendas de 157 unidades en 415 W. Washington St. tal como se presentó a la Comisión de Planificación de la ciudad el 7 de febrero de 2023. SmithGroup

La ciudad ha pasado más de 15 años explorando opciones para reconstruir el sitio 415 W. Washington, considerando todo, desde un parque de vías verdes y un centro de artes hasta viviendas.

Debido a los desafíos del sitio, incluido estar en una zona de inundación con el antiguo Allen Creek enterrado en las tuberías de drenaje debajo, los funcionarios han determinado que no es adecuado para un desarrollo de viviendas totalmente asequible debido a las restricciones de financiación. Pero los funcionarios creen que un desarrollo de viviendas a precio de mercado con algunas viviendas asequibles es económicamente factible.

Las regulaciones PUD propuestas requieren que al menos 15 unidades de vivienda o el 15% del total de unidades sean asequibles, lo que sea mayor, aunque el desarrollador tendría la opción de hacer un pago al fondo de vivienda asequible de la ciudad en lugar de construir viviendas asequibles en el sitio.

Para evitar viviendas estilo dormitorio para estudiantes de la Universidad de Michigan con apartamentos de cuatro, cinco y seis camas, las regulaciones propuestas por la ciudad también establecen que cada una de las unidades de vivienda construidas en el sitio 415 W. Washington no podría tener más de tres dormitorios.

Borrador del plan conceptual de Ann Arbor para un desarrollo de viviendas de 157 unidades en 415 W. Washington St. tal como se presentó a la Comisión de Planificación de la ciudad el 7 de febrero de 2023. SmithGroup

Las reglamentaciones también dictan los requisitos de distanciamiento, limitan la altura del edificio a 70 pies, exigen un 60 % de espacio abierto, limitan el estacionamiento a no más de un espacio por residencia, piden que se guarde la chimenea del edificio existente como hábitat para los vencejos de chimenea, si es posible, y crean un Servidumbre de 30 pies de ancho a lo largo del lado este del sitio para el sendero urbano Treeline.

El desarrollador elegido tendría que construir al menos un camino de 15 pies de ancho con iluminación a escala peatonal a lo largo del mismo. Otras comodidades del sendero, como paisajismo, muebles y arte público, se diseñarían con el aporte de Treeline Conservancy.

Los costos de limpieza se desconocen en este momento, pero Delacourt dijo que se manejarían a través de un plan brownfield con una cantidad significativa de nuevos impuestos a la propiedad del desarrollo que se devolverá al desarrollador como reembolso por remediación y mejoras públicas.

Además de la excavación del suelo, la remediación podría incluir el tratamiento de los penachos con inyecciones para reducir las concentraciones y crear dos muros de barrera para el benceno que migra hacia el norte y para el TCE que migra en el sitio desde el oeste y el sur.

Se puede agregar química al agua subterránea para ayudar a destruir los compuestos tóxicos en el suelo, explicó McCall.

"Una barrera reactiva permeable no necesariamente tiene que ser infraestructura", dijo. "Literalmente puede ser tomar una plataforma de perforación y poner alguna enmienda en el acuífero sin ninguna infraestructura".

Jerry Hancock, coordinador de programas de aguas pluviales y llanuras aluviales de la ciudad, planteó otras preocupaciones sobre la propuesta de desarrollo en un memorando del 6 de febrero, diciendo que colocar una gran estructura residencial en una zona inundable es inconsistente con las políticas de mitigación de inundaciones de la ciudad.

La propiedad de la ciudad en 415 W. Washington St. en Ann Arbor en 2018. Los líderes de la ciudad están explorando opciones de redesarrollo para ella.Jacob Hamilton | MLive.com

Desde 2004, la política de la ciudad ha sido buscar oportunidades para comprar propiedades en áreas inundables y demoler estructuras, dijo.

El consultor de SmithGroup, Michael Johnson, que ha estado trabajando con la ciudad en el plan de desarrollo, señaló que una parte este del sitio de casi 0.9 acres a lo largo de las vías del tren está en el cauce de inundación y no se desarrollaría más que para acomodar el sendero Treeline, pero el área de "margen de inundación" occidental de casi 1.7 acres se puede construir siempre que la vivienda esté por encima de la elevación de la llanura aluvial.

"El marco que ven lo acomoda con los contratiempos apropiados, un espacio abierto dentro del cauce de inundación y un espacio para el sendero Treeline", dijo.

Si bien los códigos permiten usos residenciales en la franja de inundación, eso aumenta la responsabilidad y el costo de los servicios de emergencia de la ciudad que responden a eventos de inundación y crea un riesgo de que los residentes resulten heridos en una inundación, dijo Hancock.

Brett Lenart, gerente de planificación de la ciudad, dijo que el nuevo desarrollo se diseñaría de acuerdo con los requisitos de la llanura aluvial. Con la falta de gestión de aguas pluviales en el sitio ahora, los controles adicionales de aguas pluviales serían una mejora con respecto a las condiciones actuales, dijo.

Los planes muestran que la vivienda se elevaría por encima del nivel de estacionamiento en la superficie y las autoridades dijeron que estaría diseñada para resistir una inundación de 500 años.

El plan conceptual a nivel del suelo para el sitio 415 W. Washington St. de Ann Arbor tal como se presentó a la Comisión de Planificación el 7 de febrero de 2023. SmithGroup

Los residentes que hablaron el martes tenían opiniones encontradas. Algunos sugirieron que la ciudad debería escuchar a Hancock y no seguir adelante con el plan. Rita Mitchell, miembro de la Comisión Ambiental de la ciudad, dijo que el cambio climático está trayendo lluvias e inundaciones más intensas y sugirió que hay otras alternativas para el sitio.

"Me gustaría que fuéramos más prudentes en esta situación particular", dijo. “No tenemos que construir en todas partes”.

Julia Anne Colvin, una vecina del sitio, sugirió una cooperativa de artistas, un mercado de pulgas/artesanía y una estación de tren como opciones, mientras que otros expresaron su apoyo a las viviendas densas.

"Será grandioso ver cómo se soluciona y vuelve a desarrollar esta plaga", dijo Adam Jaskiewicz. “Se ha estado desmoronando y filtrando productos químicos en nuestra cuenca durante demasiado tiempo. No quiero que esto se prolongue durante una o dos décadas más”.

Lisa Disch, representante del Concejo Municipal en la Comisión de Planificación, dijo que no todos los proyectos pueden satisfacer todas las prioridades. Ella ve la propuesta sobre la mesa como una forma de abordar el "lodo tóxico en movimiento", que calificó como una prioridad urgente.

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